Habitação em São Paulo: Um Estudo sobre os Decretos de HIS e HMP (Nº 63.130/24 e Nº 63.728/24)

Centro Universitário: UniFECAF

Aluno: Kleber Vieira de Miranda Júnior | RA: 112695

Disciplina: Projeto de Arquitetura: Projeto Legal | Tutora: Roberta Cubas

Panorama de São Paulo, uma metrópole com desafios habitacionais complexos. Fonte: gettyimages.com.br

1. O Desafio da Habitação em São Paulo

São Paulo, com mais de 12 milhões de moradores, enfrenta uma crise habitacional que afeta milhares de famílias. Os Decretos Nº 63.130/24 e Nº 63.728/24 buscam ampliar o acesso à moradia para pessoas de baixa renda, promovendo a Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP). Este estudo, desenvolvido para uma organização parceira da prefeitura, explora como essas políticas podem transformar a cidade.

Objetivo: Compreender os impactos legais, urbanísticos e sociais dos decretos.
Público: Gestores públicos, movimentos sociais e empresários do setor imobiliário.
Foco: Regiões periféricas e Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).
Importância: Garantir moradia digna e inclusão social em uma cidade desigual.

Fonte: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/licenciamentos/zeisplanodiretor.pdf

2. Como Funcionam os Decretos?

Os Decretos Nº 63.130/24 e Nº 63.728/24 são ferramentas essenciais para enfrentar a crise habitacional em São Paulo, uma cidade com mais de 12 milhões de habitantes e um déficit de moradias que afeta milhares de famílias. Eles incentivam a construção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), destinadas a pessoas de baixa e média renda, com regras claras para garantir que as moradias cheguem a quem realmente precisa. Abaixo, exploramos como cada decreto opera, suas exigências e o que significam para a cidade.

Decreto Nº 63.130/24

Este decreto regula a produção de moradias populares pelo setor privado, divididas em três categorias: HIS-1, HIS-2 e HMP. A HIS-1 atende famílias com renda de até 3 salários mínimos (ou 0,5 salário mínimo por pessoa), como um casal com um filho que ganha R$ 2.800 por mês. A HIS-2 é para famílias com até 6 salários mínimos (1 salário mínimo por pessoa), enquanto a HMP alcança até 10 salários mínimos (1,5 salário mínimo por pessoa), atendendo, por exemplo, uma família com renda de R$ 8.000 buscando um apartamento maior. Essas moradias têm entre 24m² e 70m², com até 1 sanitário para HIS e 2 para HMP.

Incentivos: Construtoras recebem isenções fiscais (como redução de IPTU) e benefícios urbanísticos (como construir mais no mesmo terreno) para baratear as unidades.
Controle: As moradias devem ser registradas em cartório por 10 anos, garantindo que sejam vendidas ou alugadas apenas para as faixas de renda certas.
Certificação: Famílias precisam apresentar uma certidão comprovando sua renda, emitida pelo construtor ou locador, para evitar desvios.

Esse decreto é um motor para aumentar a oferta de moradias, mas exige fiscalização para não beneficiar quem está fora do público-alvo.

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Decreto Nº 63.728/24

Este decreto atualiza as regras de uso do solo para facilitar a construção de HIS, HMP e outros empreendimentos sociais, como EHIS (Empreendimentos de Habitação de Interesse Social, com pelo menos 80% de HIS), EHMP (80% de HMP) e EZEIS (empreendimentos em Zonas Especiais de Interesse Social, com percentuais obrigatórios de HIS). Ele define como e onde essas moradias podem ser construídas, priorizando áreas como ZEIS, que são regiões reservadas para habitação popular, como Paraisópolis ou Heliópolis.

Mais espaço: Permite construir até 4 vezes a área do terreno em ZEIS, possibilitando mais apartamentos em menos espaço.
Responsabilidade: Construtoras devem assinar declarações garantindo que seguirão as regras para obter alvarás.
Planejamento: Alinha-se ao Plano Diretor Estratégico e à Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conectando habitação a outros aspectos da cidade, como transporte e infraestrutura.

Com essas regras, o decreto busca agilizar projetos, mas depende de infraestrutura adequada para que as moradias sejam realmente acessíveis.

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Reflexão: Esses decretos são um avanço para ampliar moradias em São Paulo, mas seu sucesso depende de fiscalização rigorosa e investimentos em infraestrutura, para que as famílias de baixa renda tenham não só um teto, mas uma vida digna.

3. Impactos na Cidade

Os Decretos Nº 63.130/24 e Nº 63.728/24 estão transformando São Paulo, ampliando a oferta de moradias populares, mas também enfrentando desafios. Eles incentivam construções em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), como Heliópolis, aproveitando terrenos subutilizados. No entanto, a concentração de unidades em periferias distantes, com acesso limitado a transporte, empregos e serviços, pode isolar comunidades. Por exemplo, em ZEIS-2 e ZEIS-5, o potencial construtivo aumentou, mas a infraestrutura, como saneamento e escolas, ainda é insuficiente.

Avanço: Mais moradias em ZEIS, ocupando terrenos vazios.
Desafio: Periferias distantes dificultam acesso a serviços essenciais.
Exemplo: ZEIS-2 e ZEIS-5 crescem, mas carecem de infraestrutura.

Evolução do déficit habitacional na região metropolitana de São Paulo (em milhares de domicílios). Fonte: Fundação João Pinheiro (2024) e FGV (2020), com projeção para 2025.

Pensando adiante: Sem investimentos em infraestrutura e transporte, as novas moradias podem criar bairros segregados, longe das oportunidades da cidade.

4. O Que Está Travando?

Colocar os decretos em prática não é fácil. Aqui estão os principais obstáculos:

Papeleira: Processos de aprovação demoram e complicam a vida das construtoras.
Dinheiro: Falta verba para financiar moradias e melhorar bairros.
Controle: Sem fiscalização, algumas unidades podem parar nas mãos de quem não precisa.
Infraestrutura: Muitas áreas não têm esgoto, transporte ou escolas.

Paraisópolis 71.100 habitantes por quilômetro quadrado, enquanto a cidade de São Paulo, como um todo, tem uma média de 7.382,6 hab/km².

Pergunta: Como fazer essas moradias chegarem às famílias certas e com qualidade de vida?

5. Ideias para Resolver

Para superar esses desafios, propomos algumas soluções práticas e inovadoras:

Moradia no centro: Reduzir taxas para construir HIS e HMP em áreas bem localizadas.
Parcerias: Unir prefeitura e empresas privadas para financiar projetos melhores.
Sustentabilidade: Usar energia solar, reciclar água e criar espaços verdes.
Comunidade forte: Formar cooperativas para os moradores cuidarem dos bairros.
Inspiração: O programa Minha Casa, Minha Vida em Curitiba, que integrou moradia e serviços.

Empreendimento com energia solar, um modelo para habitação sustentável. Fonte: Imagem gerada por IA.

Plano: Revisar regras de zoneamento, criar um fundo para infraestrutura, monitorar digitalmente as unidades e testar um projeto-piloto em um ano.

6. Conclusão: Um Futuro Possível

Os Decretos Nº 63.130/24 e Nº 63.728/24 são passos importantes para enfrentar a crise habitacional em São Paulo. Eles aumentam a oferta de moradias, mas ainda deixam a desejar em integração urbana e qualidade de vida. Propostas como incentivos em áreas centrais, parcerias público-privadas, sustentabilidade e gestão comunitária podem transformar esses decretos em ferramentas de inclusão social. O desafio é equilibrar crescimento econômico com justiça social, garantindo que todos tenham um lar digno. Este estudo sugere que, com ajustes e compromisso, São Paulo pode ser uma cidade mais justa e acolhedora.

Olhando para trás: A análise foi clara e trouxe ideias práticas, mas poderia se aprofundar com números exatos do déficit e mais exemplos reais.

Visão de uma São Paulo integrada e sustentável. Fonte: Imagem gerada por IA.

Referências

- BRASIL. Lei nº 13.982, de 2 de abril de 2020. Dispõe sobre medidas excepcionais de proteção social a serem adotadas durante o período de enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus (Covid-19). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 2 abr. 2020. Seção 1, p. 1.

- FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit habitacional no Brasil: 2022. Belo Horizonte: FJP, 2024. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS. Estudo sobre o déficit habitacional na região metropolitana de São Paulo. São Paulo: FGV, 2020. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Censo demográfico 2022: população e domicílios – primeiros resultados. Rio de Janeiro: IBGE, 2023. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- O ESTADO DE S. PAULO. São Paulo tem déficit de 474 mil moradias, aponta estudo. São Paulo, 25 nov. 2019. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- PREFEITURA DE SÃO PAULO. Decreto nº 63.130, de 19 de janeiro de 2024. Regulamenta a adesão ao regime jurídico próprio para produção privada de HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS. Diário Oficial da Cidade de São Paulo, São Paulo, 19 jan. 2024. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

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- PREFEITURA DE SÃO PAULO. GeoSampa: mapa digital da cidade de São Paulo. São Paulo: Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, 2024. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- PREFEITURA DE SÃO PAULO. Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023. Altera a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, que aprova o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. Diário Oficial da Cidade de São Paulo, São Paulo, 8 jul. 2023. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- PREFEITURA DE SÃO PAULO. Lei nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024. Altera a Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município de São Paulo. Diário Oficial da Cidade de São Paulo, São Paulo, 19 jan. 2024. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.

- ROLNIK, Raquel. A cidade e a lei: legislação, política urbana e territórios na cidade de São Paulo. São Paulo: Studio Nobel, 1997.

- WIKI DAS FAVELAS. Habitação nas favelas: urbanismo e políticas públicas. Rio de Janeiro: Observatório de Favelas, 2024. Disponível em: . Acesso em: 3 jun. 2025.